תהליך המשכנתא שלב אחר שלב: מהאישור העקרוני ועד העברת הכסף

מהם שלבי המשכנתא? מבט על כל הדרך

הדרך למשכנתא נראית מסובכת כי היא עוברת בין כמה גורמים: אתם, הבנק, השמאי, עורכי הדין של שני הצדדים, המוכר וחברת הביטוח. כשמבינים מה כל אחד צריך ומתי, רוב העיכובים נמנעים. חלק מהשלבים רצים במקביל, והסדר המדויק משתנה מעט בין הבנקים.

שלב 1: מה עושים לפני שפונים לבנק?

ההכנה קובעת את הקצב של כל השאר. תיק שמגיע לבנק מסודר מקבל תשובה מהר יותר, ולעיתים גם תנאים טובים יותר. לכן כדאי להתחיל עוד לפני שמצאתם דירה, או לפחות לפני שחותמים על חוזה.

• בודקים כמה הון עצמי יש בפועל, כולל הוצאות נלוות כמו עורך דין, שמאות, תיווך ומס רכישה אם הוא חל. בנק אינו רשאי לממן את ההון העצמי של הרכישה בהלוואה נוספת, למעט חריגים כמו הלוואת גישור בקניית דירה חליפית, ולכן צריך לתכנן מראש מאיפה יגיע ההון העצמי. ההסבר המלא במדריך הון עצמי למשכנתא.
• מעריכים את יכולת ההחזר. ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה, כלומר ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות כמו הלוואות אחרות, ובפועל הבנקים נעצרים בדרך כלל סביב 40%. הפירוט המלא במדריך כמה משכנתא אפשר לקבל.
• מזמינים דוח ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. דוח אחד בכל שנה קלנדרית ניתן בחינם, וכדאי לבדוק אותו לפני הפנייה לבנק. הדוח מציג את הנתונים עצמם, לא את דירוג האשראי, שנקבע על ידי לשכות האשראי.
• מסדרים את חשבון העו״ש. חריגות, חיובים שחזרו והעברות לא מוסברות בחודשים שלפני ההגשה מעוררים שאלות שעדיף לענות עליהן מראש.
• בודקים זכאות לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון. תעודת זכאות היא אחד המסמכים שהבנק מבקש, והלוואת הזכאות נכנסת כחלק מהתמהיל.

שלב 2: אישור עקרוני, ולמה מבקשים אותו לפני החוזה

אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מציין כמה הוא מוכן להלוות לכם ובאילו תנאים, לפי הנתונים שמסרתם ופרטי הנכס. קבלתו אינה כרוכה בתשלום ואינה מחייבת אתכם לקחת את המשכנתא. מבקשים אותו לפני החתימה על חוזה הרכישה, כדי לדעת כמה הבנק מוכן לממן ולקבוע בחוזה לוח תשלומים שמתאים לקצב המשכנתא.

לפי הוראות בנק ישראל, הבנק צריך להודיע לכם בכתב תוך 5 ימי עסקים אם הוא נענה לבקשה, ואם כן, לתת את האישור העקרוני באותו פרק זמן. לאישור מצורפות רשימת המסמכים שעליכם להמציא והפניה לשמאות, עם רשימת השמאים שהבנק עובד איתם באזור הנכס.

הבנק חייב לשמור את התנאים לפחות 24 ימים מיום מתן האישור, ובריבית משתנה העוגן עשוי להשתנות עד יום ביצוע ההלוואה. מה בדיוק כולל האישור, איך קוראים אותו ומה קורה כשהתוקף פג, במדריך אישור עקרוני למשכנתא.

אישור עקרוני אינו התחייבות סופית. הבנק עומד בו כל עוד הנתונים שמסרתם מאומתים במסמכים ובתוך התקופה שנקבעה. אם המצב הכלכלי השתנה לרעה, או שמסמך חושף נתון אחר, התנאים עלולים להשתנות.

שלב 3: איך משווים הצעות ומנהלים מו״מ?

השוואה נכונה נעשית על אותו תמהיל ואותה תקופה בכל הבנקים. ההחזר בחודש הראשון לא מספר את כל הסיפור, כי מסלול צמוד או משתנה יכול להתייקר בהמשך. לכן מסתכלים על הנתונים שהאישור העקרוני מחויב להציג:

• הריבית הכוללת החזויה, שמבטאת את העלות הממשית של האשראי לפי התחזיות.
• סך כל הסכום הצפוי שישולם עד סוף ההלוואה.
• ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזית. זה חישוב לפי תחזיות הבסיס ולא תרחיש קיצון: אם הריבית או האינפלציה יהיו גבוהות מהתחזית, ההחזר עלול להיות גבוה יותר.

התחזיות הן הערכה ולא הבטחה, אבל הן מאפשרות להשוות בין הצעות באותם כללים. באישור מוצגים בדרך כלל גם שלושה סלים אחידים שקבע בנק ישראל, שהרכבם זהה בכל הבנקים, ולכן הם נקודת השוואה נוחה בין הצעות. ההבדלים בין המסלולים מוסברים במדריך מסלולי המשכנתא.

המו״מ עצמו מתנהל בדרך כלל על הריבית בכל מסלול בנפרד, ולא על מספר אחד לכל ההלוואה. הצעה כתובה של בנק אחד, באותו תמהיל ובאותה תקופה, היא הבסיס לבקש שיפור מבנק אחר. אחרי כל שיפור בודקים שוב את הריבית הכוללת החזויה ואת ההחזר הגבוה הצפוי, ולא רק את ההחזר הראשון. עמלות הפירעון המוקדם נקבעות בצו אחיד לכל הבנקים ותלויות במסלולים שבתמהיל, ולכן כדאי לבדוק גם אותן בבניית התמהיל.

בנק אינו רשאי לגבות עמלה על הבטחת ההלוואה, כמו דמי שריון או תשלום על אופציה לקבל אותה. אם מבקשים מכם לשלם כדי לשמור הצעה, זו נקודה לבירור.

אילו מסמכים צריך למשכנתא?

הרשימה המחייבת היא זו שהבנק מוסר לכם עם האישור העקרוני, והיא משתנה לפי סוג ההכנסה והעסקה. ברוב התיקים היא כוללת את המסמכים הבאים.

מסמכים אישיים והכנסה

• תעודת זהות עם ספח, לכל אחד מהלווים.
• שכירים: שלושה תלושי שכר אחרונים.
• עצמאים: שומת המס האחרונה, ואישור רואה חשבון או יועץ מס על ההכנסה בשנה האחרונה.
• בעלי שליטה בחברה: הבנק עשוי לבקש גם דוחות כספיים מבוקרים ומאזן בוחן.
• דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים, מכל חשבונות הבנק.
• דוח יתרות של הלוואות קיימות, אם יש.
• אסמכתה להון העצמי שישמש לעסקה.
• תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון, למי שזכאי.

מסמכי הנכס והעסקה

• חוזה הרכישה, כולל כל הנספחים.
• נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, לפי מקום הרישום.
• דוח השמאי, שמגיע לבנק ישירות מהשמאי.
• בדירה מקבלן: הבטוחה לפי חוק המכר, ופנקס שוברי התשלום של הפרויקט.

אם התהליך מתארך, הבנק עשוי לבקש תלושים ודפי חשבון עדכניים. לכן כדאי לא להגיש מסמכים מוקדם מדי, וגם לא לחכות איתם יותר מדי.

שלב 4: שמאות: מי בוחר את השמאי, ומה אם השווי נמוך?

השמאי מעריך את שווי הדירה בשביל הבנק. אתם בוחרים שמאי מתוך הרשימה שהבנק מסר, ומשלמים לו ישירות. השומה מחייבת ביקור פיזי בנכס, והשמאי שולח את הדוח ישירות לבנק. מי ששילם על השמאות זכאי לקבל העתק מהדוח.

כדאי להזמין את השמאות מוקדם, כי היא משפיעה גם על סכום ההלוואה וגם על הביטוח: בדוח מופיע ערך הכינון של המבנה, שלפיו נקבע בדרך כלל ביטוח המבנה. השמאי עשוי לבקש חשבון ארנונה, נסח טאבו, תשריט או את חוזה הרכישה, ולכן כדאי להכין אותם מראש.

עברתם בנק באמצע הדרך? בנק לא יסרב באופן בלתי סביר להשתמש בשמאות שנעשתה לבקשת בנק אחר, אם השמאי מופיע ברשימת השמאים שלו ולא חלפו 90 ימים ממועד ההערכה.

סכום המשכנתא נשען בעיקר על השווי שקבע השמאי, ולכן שמאות נמוכה ממחיר החוזה עלולה להקטין את ההלוואה. לשם המחשה: דירה יחידה במחיר 2,000,000 ₪, ומימון מבוקש של 75%, כלומר 1,500,000 ₪. אם השמאי מעריך את הדירה ב-1,900,000 ₪ והבנק מחשב לפי השמאות, 75% הם 1,425,000 ₪, ואת ההפרש של 75,000 ₪ צריך להשלים מההון העצמי.

אם השווי נמוך משמעותית ממחיר החוזה או מדירות דומות באזור, אפשר לבקש מהבנק שמאות נוספת. בכל מקרה, כדאי להשאיר מרווח בתכנון ההון העצמי למקרה כזה.

שלב 5: בטחונות: מה הבנק צריך לפי סוג הרישום?

בטחונות הם המסמכים והרישומים שמבטיחים לבנק שהדירה משועבדת לטובתו. זה בדרך כלל השלב הארוך בתהליך, כי הוא תלוי במוכר, בעורכי הדין של שני הצדדים ובגוף שבו הדירה רשומה. לכן קודם כול בודקים איפה הזכויות רשומות, כי זה מה שקובע את רשימת הבטחונות.

המטרה בכל המסלולים זהה: להבטיח שכאשר הזכויות יירשמו על שמכם, תירשם במקביל משכנתא לטובת הבנק. בטאבו עושה זאת הערת האזהרה לטובת הבנק, וברמ״י או בחברה משכנת כתב ההתחייבות שלהן. כך הבנק מוגן גם בתקופה שבה הדירה עדיין לא רשומה על שמכם.

מסמכים שחוזרים כמעט בכל רכישה מיד שנייה

1. התחייבות המוכר ובקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק, בחתימת כל הבעלים הרשומים ובאימות עורך דין.
2. אישור על תשלום ההון העצמי, בחתימת המוכרים, עם אסמכתה להעברה.
3. צילום תעודת הזהות של המוכרים עם ספח. אם בן או בת זוג של מוכר אינם צד לחוזה, עשויה להידרש גם הסכמתם בחתימה.
4. משכון הזכויות שלכם ברשם המשכונות, ודוח עיון לכל לווה אחרי הרישום.
5. ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת הבנק, שמאפשר לו להשלים את הרישום אם הוא לא הושלם.
6. מסמכי מיסוי: העתק הדיווח לרשות המסים, אישור על תשלום מס רכישה, ואישור על תשלום מס שבח או על הפקדתו בנאמנות. לצידם אישור עירייה עדכני על היעדר חובות.
7. אם הדירה משועבדת לבנק של המוכר: מכתב כוונות מאותו בנק, שמתחייב להסיר את השעבוד כשיקבל את יתרת החוב.

חתימה איננה רישום. מסמך חתום שחזר מעורך הדין עדיין לא מוכיח שהבנק רשום. ההוכחה היא נסח או אישור שהופקו אחרי הרישום. בדקו גם שההערה בנסח היא לטובת הבנק, ולא רק הערת האזהרה לטובתכם שנרשמה כשחתמתם על החוזה.

שלב 6: ביטוח חיים וביטוח מבנה

הבנק רשאי לדרוש שני ביטוחים כתנאי להלוואה: ביטוח חיים בגבולות סכום ההלוואה, וביטוח לנכס המשועבד. בשניהם הבנק מוגדר מוטב בלתי חוזר. בדרך כלל הבנקים דורשים ביטוח חיים לכל לווה, וכרוך בכך מילוי הצהרת בריאות.

אינכם חייבים לבטח דרך סוכנות הביטוח של הבנק. אפשר לרכוש פוליסה מכל חברת ביטוח, בתנאי שהיא עונה על דרישות הבנק, והבנק צריך להודיע לכם תוך 14 ימים אם הפוליסה שהגשתם עונה על דרישותיו. גם בהמשך אפשר להחליף פוליסה בלי עמלה, כשמציגים פוליסה חלופית שהבנק מוטב בה. רשות שוק ההון מפעילה מחשבונים להשוואת מחירי ביטוח חיים וביטוח מבנה.

לגבי סכום ביטוח המבנה: הבנק לא יכול לחייב אתכם לבטח את הנכס בערך גבוה מיתרת ההלוואה, כפי שהיא מחושבת לפי הוראות בנק ישראל, והוא צריך להציע את האפשרות הזו במסמך נפרד. עם זאת, ביטוח בסכום נמוך מערך הכינון עלול להיות ביטוח חסר במקרה של נזק, ולכן כדאי להבין את המשמעות לפני שבוחרים.

מצב בריאותי מסוים עלול להאריך את הטיפול בביטוח החיים או לייקר אותו. לכן מטפלים בביטוחים מוקדם, ולא ביום פגישת החתימות.

שלב 7: אישור סופי וחתימות

כשהמסמכים והבטחונות מוכנים, הבנק בודק את התיק מול המקורות. אחרי הבדיקה אתם, וגם ערבים אם יש, חותמים על מסמכי ההלוואה. בפגישה חותמים בדרך כלל גם על הרשאה לחיוב החשבון, ומוסרים לבנק את מסמכי הבטחונות המקוריים.

הסדר בין השלבים משתנה בין הבנקים. יש בנקים שבהם חותמים על מסמכי ההלוואה מוקדם יותר, ומשלימים את הבטחונות אחר כך. מה שלא משתנה: הכסף לא יוצא לפני שכל מה שהבנק דרש הוגש ונבדק.

שלב 8: איך ומתי הכסף מגיע למוכר?

הכסף עובר ישירות למוכר, לפי הוראת תשלום שעורך הדין ממלא ושני הצדדים חותמים עליה. הבנק מבצע את ההלוואה במועד שנקבע בחוזה בינכם לבין המוכר, אלא אם הסכמתם עם הבנק בכתב על מועד אחר. אחרי התשלום הבנק מודיע לכם על מועד ההעברה, ומצרף אסמכתה שהכסף שולם.

לעיתים התשלום האחרון משוחרר רק אחרי שהתקבלו אישורי המיסים, או שהוא מועבר לחשבון נאמנות של עורך דין. אם על הדירה רשומה משכנתא של המוכר, חלק מהכסף מופנה לסילוק החוב לבנק שלו, לפי מכתב הכוונות.

ההחזר הראשון עשוי להיות שונה מהרגיל: אם יום הביצוע לא חל ביום החיוב הקבוע, הבנק עורך התחשבנות ריבית על הימים שביניהם, חיוב או זיכוי לפי המקרה. אחרי הביצוע עוד נשאר לוודא שהדירה נרשמת על שמכם, כמוסבר במדריך התנהלות מול הבנק אחרי המשכנתא.

בדירה חדשה מקבלן התהליך שונה: הכסף משולם באמצעות שוברי התשלום של הפרויקט לפי לוח התשלומים בחוזה, וכשהבנק מממן גם את הקבלן, הוא מוודא לפני ההעברה שקיבלתם בטוחה לפי חוק המכר. הפירוט במדריך משכנתא לדירה מקבלן.

כמה זמן לוקח לקבל משכנתא?

בתיק מסודר, עם שיתוף פעולה טוב של כל הצדדים, הדרך מהאישור העקרוני ועד שהתיק מוכן להעברת הכסף נמשכת בדרך כלל חודש עד חודשיים. ההעברה עצמה נעשית במועד שנקבע בחוזה הרכישה, ולכן אם המועד בחוזה רחוק יותר, הכסף יועבר רק אז. אי אפשר להתחייב על לוח זמנים, כי חלק מהשלבים תלויים בגורמים חיצוניים: המוכר, עורכי הדין, השמאי וגופי הרישום.

יש כמה עוגנים קבועים: תשובה לבקשה לאישור עקרוני תוך 5 ימי עסקים, שמירת תנאים לפחות 24 ימים, ושמאות שבנק אחר לא יסרב לה באופן בלתי סביר עד 90 ימים ממועד ההערכה, אם השמאי ברשימה שלו. מועד העברת הכסף עצמו נקבע בחוזה הרכישה, ולכן חשוב להתאים אותו לקצב המשכנתא כבר במו״מ על החוזה.

לשם המחשה: קיבלתם אישור עקרוני ב-1 בחודש, והבנק התחייב לשמור את התנאים 24 ימים, כלומר עד ה-25 בחודש. אם המסמכים הנדרשים יגיעו אחרי המועד, הבנק ימסור לכם אישור עקרוני מעודכן, והתנאים עשויים להיות שונים. לכן כדאי לבקש את רשימת המסמכים מיד, ולהתחיל לאסוף אותם עוד לפני שבחרתם בנק.

מה מעכב את התהליך, ואיך מקצרים אותו?

רוב העיכובים חוזרים על עצמם מתיק לתיק. כשיודעים מראש מה הם, אפשר לטפל בהם במקביל ולא בזה אחר זה:

• מכתב כוונות מהבנק של המוכר, כשיש על הדירה משכנתא קיימת. כדאי לבקש אותו מיד אחרי החתימה על החוזה.
• חתימות של כל הבעלים הרשומים, למשל כשאחד המוכרים שוהה בחו״ל.
• מסמך שנחתם אבל לא נרשם, או הערת אזהרה שנרשמה לטובת הגורם הלא נכון.
• שמאות שיצאה נמוכה מהמחיר, ומחייבת להשלים הון עצמי.
• תלושים ודפי חשבון שהתיישנו בזמן שהתיק התעכב.
• פוליסת ביטוח שלא עונה על דרישות הבנק, למשל כשהבנק לא מוגדר בה מוטב.
• אישורי מיסים ואישור עירייה שלא הגיעו לפני מועד התשלום.

הדרך לקצר היא לעבוד במקביל: להזמין שמאי מיד אחרי שבחרתם בנק, להעביר למוכר ולעורך הדין שלו את רשימת הבטחונות מוקדם, ולסגור את הביטוחים לפני פגישת החתימות. אנחנו מלווים את התיק מהאישור העקרוני ועד העברת הכסף, ועוקבים אחרי כל מסמך עד שהוא נרשם בפועל. פרטים נוספים בעמוד משכנתא לרכישת דירה.