אחרי לקיחת המשכנתא: רישום, ביטוח, תשלומים וגרירה

מה עושים בחודשים הראשונים אחרי לקיחת המשכנתא?

הכסף הועבר והתחלתם לשלם, אבל העבודה עוד לא הסתיימה. כמה פעולות פשוטות בחודשים הראשונים יחסכו לכם עיכובים כשתרצו למכור, למחזר או לגרור את המשכנתא בעתיד.

1. ודאו שעורך הדין קיבל מהבנק את המסמכים שהוא צריך לרישום, ועקבו אחרי הרישום עד שהוא מסתיים.
2. שמרו במקום אחד את הסכם ההלוואה, לוח הסילוקין, אישור ביצוע ההלוואה ופוליסות הביטוח.
3. בדקו שההרשאה לחיוב החשבון פעילה, ושיש כיסוי בחשבון ביום החיוב.
4. היכנסו לאתר הבנק ולמדו איפה מוצגים נתוני המשכנתא: יתרה, ריבית ועמלות פירעון מוקדם לכל מסלול.
5. ביטחתם מחוץ לבנק? ודאו שהבנק אישר את הפוליסות, ורשמו לעצמכם מתי צריך לחדש אותן.

מתי הדירה נרשמת על שמכם, ולמה זה חשוב?

ביום ביצוע המשכנתא הדירה בדרך כלל עדיין לא רשומה על שמכם. עד שהרישום הסופי מסתיים, הזכויות שלכם והשעבוד לטובת הבנק נשענים בדרך כלל על הערות אזהרה ועל התחייבות לרישום. הרישום עצמו נעשה בגוף שבו הדירה רשומה: בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.

עורך הדין צריך מהבנק את מסמכי המשכנתא החתומים כדי לרשום את הדירה על שמכם ואת המשכנתא לטובת הבנק. עקבו אחרי התהליך עד הסוף. רישום שנתקע מתגלה לא פעם דווקא כשמוכרים, ממחזרים או גוררים את המשכנתא, ואז הוא מעכב את העסקה.

בדירה שנקנתה מקבלן הרישום מתעכב בדרך כלל עד שהבניין נרשם כבית משותף, ולפעמים זה לוקח זמן רב. משרד הבינוי והשיכון ממליץ לקבוע בחוזה תאריך להשלמת הרישום, ושווה לבדוק מה נקבע אצלכם. על המימון בשלבי הבנייה קראו במדריך למשכנתא לדירה חדשה מקבלן.

כשהדירה רשומה בטאבו, אפשר להזמין נסח רישום באינטרנט ולראות מה רשום על הנכס: העברת הבעלות, משכנתאות והערות אזהרה. כך מוודאים שהרישום הושלם, ובהמשך גם שהשעבוד נמחק אחרי פירעון.

מה חשוב לדעת על התשלומים החודשיים?

ההחזר יורד מהחשבון במועד קבוע. כשמקבלים את ההלוואה אפשר לבחור את ה-1, ה-10 או ה-15 בחודש. אפשר לבקש לשנות את המועד גם אחר כך, אבל דחייה שלו כרוכה בדרך כלל בתוספת ריבית על הימים הנוספים ובעמלה. לכן עדיף מועד שמגיע אחרי כניסת המשכורת.

ודאו שיש כיסוי בחשבון ביום החיוב. תשלום שלא נפרע הופך לפיגור, ונתוני הפירעון של הלוואות נאספים במערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. על בסיס הנתונים האלה נקבע דירוג האשראי שלכם, ופיגור עלול להקשות עליכם בפעם הבאה שתבקשו אשראי, גם במיחזור.

אם במשכנתא יש מסלולים צמודים למדד או בריבית משתנה, ההחזר החודשי ישתנה עם הזמן. זה צפוי, ולכן כדאי להשאיר מרווח בתקציב ולא לבנות על ההחזר של החודש הראשון.

נכנס לכם סכום כסף ואתם שוקלים לפרוע חלק מהמשכנתא? בפירעון חלקי התקופה מתקצרת כברירת מחדל. אם אתם מעדיפים להקטין את ההחזר החודשי, ציינו זאת כבר בבקשה לפירעון. כדי להימנע מעמלה של 0.1%, הודיעו לבנק לפחות 10 ימים לפני הפירעון ופרעו עד היום ה-45 מההודעה. הפירוט המלא נמצא במדריך לפירעון מוקדם.

ביטוח משכנתא: מה הבנק דורש, ומה תלוי בכם?

הבנק רשאי לדרוש שני ביטוחים כתנאי להלוואה: ביטוח חיים, בגבולות סכום ההלוואה, וביטוח לנכס המשועבד. בשניהם הבנק הוא המוטב הבלתי חוזר. כלומר, אם קורה מקרה ביטוח, התשלום משמש קודם כול לכיסוי החוב לבנק.

ביטוח חיים למשכנתא

ביטוח החיים מבטיח שאם אחד הלווים נפטר, יתרת ההלוואה תכוסה לפי סכום הביטוח, כך שהמשפחה לא תצטרך להמשיך לשלם את החלק שכוסה. המחירים משתנים בין חברות הביטוח, ורשות שוק ההון מפרסמת מחשבון להשוואת מחירי ביטוח חיים למשכנתא. אפשר גם לנהל מו״מ על הפרמיה.

כדאי לבדוק את הפוליסה מחדש מדי כמה זמן, ובמיוחד אחרי שינוי: הפסקת עישון, פירעון חלקי או מיחזור. שימו לב שמעבר לחברה אחרת עשוי לדרוש הצהרת בריאות חדשה, ואם מצבכם הבריאותי השתנה, הפרמיה עלולה לעלות.

ביטוח מבנה

ביטוח המבנה מכסה נזק לדירה עצמה, למשל משריפה, מרעידת אדמה או מאסון טבע. סכום הביטוח נקבע בדרך כלל לפי ערך הכינון, כלומר העלות לבנות את הדירה מחדש, ולא לפי מחיר השוק שכולל גם את הקרקע. כיסוי לרעידת אדמה כלול בדרך כלל, אלא אם ויתרתם עליו. ההשתתפות העצמית ברעידת אדמה היא בדרך כלל 10% מסכום הביטוח, ואפשר להקטין אותה ל-5% או ל-2% בתוספת פרמיה.

ביטוח המבנה שנרכש דרך הבנק לא מכסה תכולה ונזק לצד שלישי, ולכיסויים האלה צריך פוליסה נוספת. מי שקנה דירה מקבלן לא יחויב בביטוח מבנה לפני המועד שבו הקבלן התחייב בחוזה למסור את הדירה, אלא אם הדירה נמסרה מוקדם יותר.

הבנק לא יכול לחייב אתכם לבטח את המבנה בסכום גבוה מיתרת ההלוואה, כשהיא מחושבת כך: היתרה בניכוי ערך הקרקע של הדירה, ועוד עד 20%. את האפשרות לבטח בסכום הזה הבנק חייב להציג לכם במסמך נפרד שמסביר את משמעותה.

ביטוח בסכום כזה מוזיל את הפרמיה, אבל הדירה מבוטחת בפחות מעלות הבנייה מחדש. זה נקרא ביטוח חסר: בנזק חלקי חברת הביטוח עשויה לשלם רק חלק יחסי מהנזק, אלא אם בפוליסה נקבע אחרת, והפער יישאר עליכם.

אפשר לבטח מחוץ לבנק?

כן. הבנק חייב להודיע לכם שמותר לרכוש את הביטוחים, את שניהם או רק אחד מהם, ישירות ולא דרך סוכנות הביטוח שבשליטתו. הבנק רשאי לדרוש שהפוליסה תעמוד בתנאים שמגנים על זכויותיו, ובראשם שהוא יהיה המוטב הבלתי חוזר. כך זה עובד:

1. רוכשים פוליסה שעומדת בדרישות הבנק, ושבה הבנק הוא המוטב הבלתי חוזר.
2. מוסרים אותה לבנק ומקבלים אישור על קבלתה.
3. תוך 14 ימים הבנק מודיע לכם ולחברת הביטוח אם הפוליסה עונה על דרישותיו.
4. בפוליסה שפוקעת בסוף כל שנת ביטוח, הבנק מודיע לכם על כך לפחות 30 יום מראש. אם לא תמציאו פוליסה חדשה בזמן, הבנק רשאי לבטח אתכם בעצמו.

אפשר לעבור בין חברות ביטוח בכל שלב בלי עמלה, כל עוד התנאים שהבנק דורש נשמרים. וכשיתרת ההלוואה אינה עולה על 30,000 ₪, הבנק כבר לא יכול לחייב אתכם בביטוח חיים ובביטוח מבנה. הוא צריך להודיע לכם שאפשר לבטל את הפוליסות כבר כשהיתרה צפויה לרדת לסכום הזה במהלך השנה הקלנדרית הקרובה.

מה כדאי לבדוק במשכנתא פעם בשנה?

בדיקה שנתית קצרה מספיקה כדי לזהות טעויות בזמן ולדעת אם יש מקום לשיפור. אלה הדברים שכדאי לעבור עליהם:

• הדוח השנתי מהבנק: עד 28 בפברואר הבנק מציג בחשבון המקוון דוח שנתי על החשבון, ובו בדרך כלל גם יתרת ההלוואות לדיור. פירוט מלא על המשכנתא נשלח בדוח נפרד.
• נתוני המשכנתא באתר הבנק: לכל מסלול מוצגים היתרה לסילוק לפי קרן, הצמדה וריבית, הריבית הנוכחית, מועד שינוי הריבית הקרוב ועמלות הפירעון המוקדם. מי שלא משתמש באתר יכול לקבל את המידע בכתב, פעמיים בשנה קלנדרית בלי עמלה.
• ההודעה השנתית על הביטוח: אם ביטחתם דרך הבנק, תקבלו פעם בשנה פירוט של הפרמיות ששולמו ושל שיעור הכיסוי. בביטוח מבנה, שיעור כיסוי נמוך מ-100% אומר שהמבנה מבוטח בפחות מעלות הבנייה מחדש, והפיצוי עלול לקטון באופן יחסי גם בנזק חלקי.
• אישור תשלומי הביטוח למס הכנסה: האישור השנתי מותאם לדרישות מס הכנסה. שווה לבדוק מול רשות המסים אם מגיע לכם זיכוי על חלק מתשלומי ביטוח החיים.
• דוח נתוני האשראי: פעם בשנה קלנדרית אפשר להזמין בחינם דוח ריכוז נתונים ממערכת נתוני האשראי, ולוודא שאין בו פיגור או טעות שלא ידעתם עליהם.

איך יודעים אם כדאי לבדוק מיחזור?

באתר הבנק מוצג לכל מסלול, וגם להלוואה כולה, נתון שנקרא שיעור הריבית לצרכי השוואה, והוא כבר כולל את עמלות הפירעון המוקדם. לפי הוראות בנק ישראל, אם הוא גבוה מהריבית הכוללת החזויה שמופיעה באישור עקרוני להלוואה חדשה, קיימת כדאיות כלכלית למחזר. זו נקודת פתיחה בלבד: צריך לבדוק גם את הסיכון בכל מסלול ואת ההחזר החודשי לאורך השנים. הבדיקה המלאה מוסברת במדריך: מתי כדאי למחזר משכנתא.

מה עושים כשקשה לשלם את המשכנתא?

הכלל הראשון: פנו לבנק לפני שתשלום חוזר, לא אחרי. כשעדיין אין פיגור יש יותר אפשרויות, והן בדרך כלל זולות יותר.

יש כמה דרכים להקל, וכל אחת מתאימה למצב אחר. קושי זמני, כמו חופשת לידה, שירות מילואים או תקופה בין עבודות, שונה מקושי מתמשך כמו ירידה קבועה בהכנסה.

דחיית תשלומי משכנתא: איך זה עובד וכמה זה עולה?

דחיית תשלומים, שנקראת גם הקפאה, היא בקשה שהבנק מאשר לפי שיקול דעתו והקריטריונים שלו. בדרך כלל יש שתי אפשרויות: דחייה מלאה, שבה לא משלמים קרן וריבית, או דחייה חלקית, שבה משלמים רק את הריבית.

הדחייה לא חינמית. בדחייה מלאה הריבית שלא שולמה מצטרפת ליתרה, ונוספת עליה ריבית. בדחייה חלקית היתרה לא קטנה, ובמסלול צמוד למדד היא עשויה אף לגדול עם המדד. בחלק מהבנקים תקופת המשכנתא לא מתארכת, ולכן ההחזר החודשי אחרי הדחייה עולה, ויש בנקים שגובים גם עמלה על שינוי לוח הסילוקין.

לשם המחשה, במסלול לא צמוד: יתרה של 960,000 ₪ בריבית שנתית של 5%. הריבית החודשית היא 4,000 ₪ (960,000 × 5% ÷ 12). בדחייה מלאה של 3 חודשים מצטרפים ליתרה כ-12,000 ₪ של ריבית, והיא עולה לכ-972,000 ₪, שעליהם תשלמו ריבית מעכשיו. בדחייה חלקית תשלמו 4,000 ₪ בחודש, והיתרה תישאר 960,000 ₪.

בתקופות חירום בנק ישראל קבע בשנים האחרונות מתווים מיוחדים לאוכלוסיות שנפגעו. למשל, במתווה שנקבע אחרי מבצע עם כלביא ב-2025 אפשר היה לדחות עד 3 חודשי תשלום בלי ריבית ובלי עמלה, בדירה ראשונה ובשדרוג דיור. המתווים האלה מוגבלים בזמן ובתנאים, ולכן אם נפגעתם, שאלו את הבנק אם יש מתווה פתוח.

פריסה, הארכת תקופה ומיחזור

כשהקושי צפוי להימשך, דחייה רק מגלגלת אותו קדימה. אפשר לבדוק הארכה של תקופת ההלוואה, בדרך כלל במסגרת התקופה המרבית של 30 שנה. הארכה מקטינה את ההחזר החודשי, אבל בדרך כלל מגדילה את סך הריבית שתשלמו לאורך השנים.

לפעמים נכון יותר לבדוק מיחזור משכנתא: לבנות מחדש את התמהיל, להחליף מסלולים יקרים ולהתאים את ההחזר להכנסה הנוכחית. כדאי לעשות את זה לפני שנוצר פיגור, כי תיק עם פיגורים מקשה לקבל תנאים טובים.

מה קורה אם כבר נוצר פיגור?

על פיגור משלמים ריבית פיגורים, ופיגור מתמשך עלול להוביל להליכי גבייה ובסופם למימוש הדירה. הודעת הבנק על פיגור צריכה לכלול את דרכי ההתקשרות איתו בעניין החוב, והבנק חייב להודיע זמן סביר מראש לפני שהוא פותח בהליכים למימוש הנכס.

אל תתעלמו מהמכתבים. פנו לבנק ובקשו להסדיר את חוב הפיגורים. גם אם הטיפול כבר הועבר לעורך דין מטעם הבנק, הבנק צריך לנקוט אמצעים כדי שבקשה להסדר שנשלחה לעורך הדין תגיע אליו.

לווים עם הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון

מי שזכאים לסיוע של משרד הבינוי והשיכון במימון המשכנתא ומתקשים בהחזרים יכולים לבקש, דרך הבנק, דיון בוועדה הבין משרדית לחריגים. אפשר לפנות גם לפני שנוצר פיגור. הבנק צריך להביא את הבקשה לדיון תוך 30 ימים, ועל ההחלטה אפשר לערער תוך 15 ימים.

איך מוכרים דירה עם משכנתא?

אפשר למכור דירה שרשומה עליה משכנתא. בדרך כלל חלק מהתמורה משמש לסילוק המשכנתא, והבנק מסיר את השעבוד אחרי שהיתרה נפרעה. המסמך המרכזי בתהליך הוא מכתב כוונות מהבנק.

1. מודיעים לבנק על הכוונה לפרוע. אפשר לעשות את זה גם באופן מקוון ובטלפון.
2. הבנק מוסר בכתב פירוט של יתרת ההלוואה, ותוך 3 ימי עסקים גם מכתב כוונות. פעמיים בשנה קלנדרית זה בלי עמלה.
3. במכתב הבנק מתחייב שאם יקבל את היתרה, כולל עמלות הפירעון המוקדם, עד תאריך שנקבע בו, יפעל לביטול השעבוד. התוקף של המכתב קצר, ולכן מתאמים איתו את מועדי התשלום בחוזה המכר.
4. בחוזה קובעים שסכום היתרה יועבר ישירות לבנק שלכם, לפי המכתב, ושאר התמורה תגיע אליכם.
5. אחרי פירעון מלא הבנק מוסר אישור סילוק תוך 5 ימי עסקים, או תוך 2 ימי עסקים אם שילמתם במזומן או בהעברה בנקאית והצגתם אסמכתה. הבנק חייב לבטל את השעבודים בפרקי הזמן שקבע החוק.

עמלות הפירעון המוקדם תלויות בסוג המסלולים ובמועד הפירעון, ולכן בקשו את הפירוט עוד לפני שאתם חותמים על חוזה המכר. כך תדעו כמה כסף יישאר בידיכם. אחרי הפירעון הבנק מודיע שהוא כבר לא צריך את הפוליסות לטובתו, ואז אפשר לבטל את ביטוח המשכנתא או להתאים אותו.

מה זה גרירת משכנתא, ומתי היא כדאית?

גרירת משכנתא היא העברת השעבוד מהדירה שאתם מוכרים לדירה שאתם קונים, בלי לפרוע את ההלוואה. כך נשמרים התנאים הקיימים, ולא משלמים עמלות פירעון מוקדם על החלק שנגרר. היא שווה בדיקה בעיקר בשני מצבים: כשהריביות במשכנתא הקיימת נמוכות מהריביות שמציעים היום, או כשפירעון עכשיו יגרור עמלות פירעון מוקדם גבוהות. במצב השני משווים בין העמלה שנחסכת לבין מה שאפשר להרוויח מתנאים חדשים.

לפי הוראות בנק ישראל, הבנק לא יסרב לבקשת גרירה ולא ישנה את תנאי ההלוואה, אלא מסיבות סבירות, ועליו לנמק. סיבה סבירה היא למשל מצב שבו הבטוחה החדשה שווה פחות ממה שהבנק דורש היום ליתרת ההלוואה.

בפועל, גרירה דומה לבקשת הלוואה: מגישים חוזה מכירה, חוזה רכישה ומסמכי רישום של שתי הדירות, ולעיתים נדרשת שמאות לדירה החדשה. אם הדירה החדשה יקרה יותר וצריך עוד כסף, ההלוואה הנוספת ניתנת בתנאים של היום ובכפוף למגבלות שיעור המימון. בהלוואת זכאות חלים גם הכללים של משרד הבינוי והשיכון.

התזמון חשוב. אם מוכרים לפני שקונים, הבנק עשוי לבקש בטוחה חלופית, כמו ערבות בנקאית, כדי לשחרר את הדירה הנמכרת עד שהגרירה תושלם. אם קונים לפני שמוכרים, צריך לתכנן גם מימון ביניים. על השילוב הזה קראו בעמוד משכנתא למשדרגי דירה.